전세임대 집 구하기 — 당첨자 절반이 여기서 멈춰요

📅 2026년 8월 기준 · 제도와 금액은 수시로 바뀌어요

전세임대에 당첨되면 이제 이사만 하면 된다고 생각하기 쉽습니다. 그런데 당첨 통보 뒤에 오는 안내가 「주택을 물색하세요」예요.

집은 내가 구해야 합니다. 그리고 여기서 멈추는 사람이 생각보다 많아요. 계약 절차가 일반 전세보다 복잡한 탓도 있고요.

아래는 LH가 국회에 낸 2017~2021년 실입주율입니다. 당첨자 중 실제로 계약해 들어간 비율이에요.

5년 평균이 청년 55.5%, 신혼부부 53.5%였습니다. 2022년 국정감사 자료 보도 기준이고, 그 뒤로 전셋값이 내린 구간이 있어 지금은 사정이 다를 수 있어요.

그래도 당첨자 절반 가까이가 집을 못 구했다는 사실은 남습니다.

전세임대는 당첨된 다음에 집을 구해요

보통의 임대주택은 지어진 집에 신청해 당첨되면 그 집에 들어갑니다. 전세임대는 순서가 반대예요.

먼저 소득과 자산을 심사해 입주대상자를 뽑습니다. 그 관문은 도시근로자 월평균소득 기준과 공공임대 자산기준에서 갈리죠.

뽑힌 사람이 살고 싶은 집을 직접 찾아옵니다. 그러면 공사가 집주인과 전세계약을 맺고 그 집을 다시 나에게 빌려줘요. 내가 동네를 고를 수 있다는 게 이 제도의 장점인 동시에 가장 큰 관문입니다.

가장 흔한 실패 이유는 돈입니다. 공사가 대신 내주는 금액에 상한이 있는데, 그 가격대 전세가 시장에 많지 않아요. 전셋값이 오른 구간에는 특히 그렇고요.

서울에서 이 한도로 갈 수 있는 동네는 생각보다 좁습니다.

한도를 넘는 집도 초과분을 내가 얹으면 계약할 수 있습니다. 다만 얹을 수 있는 금액에도 상한이 있어요. 계산은 전세임대 지원한도 초과 글에 정리해 뒀습니다.

마음에 드는 집을 찾고 집주인과 이야기가 됐다고 끝이 아닙니다. 공사 지역본부의 권리분석 승인을 받은 뒤에야 전세계약을 맺을 수 있어요.

권리분석은 그 집에 전세금을 넣어도 안전한지 따지는 절차입니다. 등기부를 열어 빚이 얼마나 잡혀 있는지 보죠.

기준은 숫자로 정해져 있어요. 부채비율이 90% 이하인 집만 지원됩니다. 전세지원금까지 포함한 총부채를 주택가격으로 나눈 값이에요.

이 계산 때문에 집주인은 대출 상황을 내놓아야 합니다. 정보 노출을 꺼려 전세임대를 아예 안 받겠다는 집주인이 생기는 지점이죠. 공인중개사에게 전세임대라고 먼저 밝히고 매물을 찾는 편이 시간을 아낍니다.

승인 전에 계약금부터 넣는 건 위험해요. 지역본부 승인 없이 맺은 계약은 가계약이라도 보호받지 못하거든요.

면적은 전용 85㎡ 이하여야 합니다. 세대원이 5인 이상이면 그보다 큰 집도 가능하고요.

유형은 단독·다가구·다세대·연립주택과 아파트가 들어갑니다. 오피스텔은 주거용으로 쓰는 경우에만 되죠. 전세뿐 아니라 보증부월세로도 계약할 수 있어요.

반대로 처음부터 막히는 집도 있습니다. 법인이 가진 공공임대주택과, 신청자나 배우자의 직계 존·비속이 소유한 집은 지원 대상이 아니에요.

지금 살고 있는 집은 어떨까요. 지원 기준을 충족하고 집주인이 동의하면 그 집으로도 됩니다. 이사 없이 임대료만 낮추는 길이 열리는 셈이죠.

집을 찾는 데 쓸 수 있는 시간에는 끝이 있습니다. 기한을 넘기면 선정 자체가 없던 일이 돼요.

다만 전국에 통하는 기간이 하나로 정해져 있지는 않습니다. 공사 안내문이 「계약기한은 지역본부별로 별도 안내」라고 적거든요. 당첨 안내문에서 이 날짜부터 확인하세요.

기한을 넘기면 다음 공고에 다시 신청해야 합니다. 순번이 이어지지 않고 자격 심사도 처음부터 다시 받아요.

가장 실질적인 준비는 미리 시세를 재보는 겁니다. 지원한도로 갈 수 있는 동네가 어디인지 당첨 전에 알아두면 물색 기간이 훨씬 여유로워지거든요.

부채비율 90%라는 기준도 미리 알고 매물을 보는 편이 낫습니다. 등기부에 빚이 많은 집은 아무리 마음에 들어도 승인이 안 나니까요. 지금 사는 집도 후보가 된다는 걸 기억하면 선택지가 하나 늘고요.

이 제도에서 진짜 경쟁은 발표 뒤에 시작됩니다.