📅 2026년 8월 기준 · 제도와 금액은 수시로 바뀌어요
승진하거나 배우자가 일을 시작하면 반가운 마음보다 걱정이 먼저 앞서요. 국민임대 재계약 소득초과로 걸리면 집을 비워야 한다는 말을 들어서죠.
기준을 넘겼다고 그 자리에서 나가라는 통보가 오지는 않습니다. 임대료를 올려 받는 단계가 먼저 있고, 그 단계가 여러 칸으로 나뉘어 있어요.
초과 폭이 10% 이하면 첫 재계약에서는 할증도 없어요. 짐을 싸야 하는 건 초과 폭이 50%를 넘어선 다음부터예요.
국민임대 재계약은 2년마다 소득을 다시 봐요
국민임대 계약은 2년 단위로 끊깁니다. 만료가 다가오면 임대인이 소득과 자산, 주택 소유 여부를 다시 확인해요.
이때 비교하는 건 입주할 때 통과했던 그 기준입니다. 전용 60㎡ 이하는 도시근로자 월평균소득 70%, 60㎡를 넘으면 100%가 기준선이죠. 1인 가구는 90%, 2인 가구는 80%가 기준선이고요.
가구원수별 금액은 소득기준 글에 표로 정리돼 있어요. 내 상한부터 확인해야 초과 폭이 나옵니다.
초과 폭은 이 기준선 대비로 계산합니다. 기준이 300만원일 때 330만원을 벌면 10% 초과가 되는 식이에요.
절차는 만료일보다 몇 달 앞서 시작돼요. 세 단계로 끊어집니다.
- 임대인이 갱신 안내문을 보낸다
- 소득과 자산을 확인할 서류를 요청받는다
- 서류를 안 내면 자격 판정이 멈춰 갱신도 함께 밀린다
소득은 세대원 전체를 더해서 봅니다. 본인 급여가 기준 안에 있어도 합산한 값이 넘으면 초과로 잡혀요.
기준을 넘겨도 첫 단계는 할증이에요
초과가 확인되면 표준임대보증금과 표준임대료에 할증 비율이 곱해집니다. 비율은 초과 폭에 따라 계단식으로 올라가요. 계단은 네 칸이고 「50% 초과 또는 자산 초과」에만 퇴거가 걸려 있습니다.
| 소득 초과 폭 | 최초 갱신 | 2회차 이상 |
|---|---|---|
| 10% 이하 | 100% | 110% |
| 10% 초과 30% 이하 | 110% | 120% |
| 30% 초과 50% 이하 | 120% | 140% |
| 50% 초과 또는 자산 초과 | 140% | 재계약 불가 |
「10% 이하」 줄의 100%는 할증이 없다는 뜻이에요. 조금 넘긴 사람에게 첫 재계약에서 한 번 봐 주는 칸이죠.
기관 문서에는 “요건의 150% 초과”로 적혀 있어요. 기준선의 150%가 곧 초과 폭 50%라 같은 말입니다.
표에 적힌 비율은 임대료에 곱하는 값입니다. 월 임대료가 20만원인 집에서 120%가 붙으면 24만원이 되는 식이에요. 보증금에도 같은 비율이 함께 적용되죠.
같은 초과라도 두 번째부터 비율이 올라가요
가로가 아니라 세로로 읽어야 할 표예요. 초과 폭이 그대로여도 재계약 횟수가 쌓이면 비율이 한 칸 올라갑니다.
10% 초과를 예로 들어 볼게요. 첫 재계약은 할증 없이 넘어가지만, 2년 뒤에도 여전히 초과라면 110%가 붙어요.
즉 같은 소득을 유지해도 임대료는 2년마다 올라갑니다.
소득이 기준 아래로 내려가면 이야기가 달라져요. 판정은 재계약 시점의 소득으로 새로 하니까요. 다음 갱신 때 기준을 통과하면 할증 없이 계약이 이어집니다.
50%를 넘기면 재계약이 한 번으로 끝나요
초과 폭이 50%를 넘으면 재계약 불가 줄로 넘어갑니다. 이때는 140% 할증이 붙고, 그 재계약이 한 번으로 끝나요. 다음 만료일까지 살고 집을 비우는 구조죠.
두 번째 갱신은 없습니다.
그래도 통보와 동시에 나가는 건 아니에요. 2년짜리 계약이 한 번 더 주어지니 이사할 시간은 남습니다.
자산 초과는 폭과 상관없이 재계약 불가예요
자산은 계단이 없어요. 총자산이나 자동차 기준을 넘기면 폭이 얼마든 곧바로 140% 칸으로 갑니다. 소득이 기준 안에 있어도 마찬가지고요.
소득보다 훨씬 매정한 구조죠. 소득은 10%씩 나눠 봐 주는데 자산은 1원만 넘겨도 같은 칸이거든요.
2026년 기준선은 총자산 3억 4,500만원, 자동차 4,542만원입니다. 총자산은 가진 것을 다 더한 값이 아니라 부채를 뺀 뒤의 금액이에요. 계산법은 공공임대 총자산 기준 글에 적어 뒀습니다.
주택을 사면 그 자리에서 재계약이 막혀요
소득과 자산에는 단계가 있지만 여기에는 없습니다. 세대구성원 중 누구든 집을 소유하면 재계약이 안 돼요.
할증으로 버티는 선택지도 없어요. 계약자 본인만이 아니라 등본에 함께 올라 있는 사람 전부를 봅니다. 한 명이라도 집을 사면 그 계약은 거기서 끝나죠.
재계약을 앞두고 청약에 당첨됐다면 순서를 계산해 봐야 해요. 입주 시점과 지금 집의 만료일이 겹치면 두 달치 주거비가 함께 나갈 수 있거든요.
소득이 올랐다면 먼저 할 일은 초과 폭을 계산해 보는 겁니다. 몇 퍼센트를 넘겼는지에 따라 남은 시간이 2년인지 4년인지가 갈리니까요. 숫자를 알고 나면 이사를 준비할지 버틸지를 미리 고를 수 있죠.