곰팡이 결로 세입자 책임 — 통지를 미룬 날짜만큼 부담이 옮겨 와요

📅 2026년 9월 기준 · 제도와 금액은 수시로 바뀌어요

3개월 만에 붙박이장 뒤 벽지에서 곰팡이가 올라왔어요. 이 다툼이 어디로 가느냐는 그 뒤에 무엇을 했느냐에 달려 있어요.

시점	해야 하는 일	건너뛰면
입주 당일	벽·창틀·가구 뒤를 사진으로	원래 있었다는 증명이 사라짐
발견 즉시	임대인에게 통지	번진 부분까지 임차인 몫
통지한 뒤	수선을 기다리거나 직접 지출	쓴 돈을 못 돌려받음
퇴거할 때	노후분과 과실분을 갈라 정산	보증금에서 통째로 공제

고치는 사람은 원칙적으로 임대인이에요

민법 제623조는 임대인에게 사용에 필요한 상태를 유지할 의무를 지웁니다. 벽 안쪽 단열이 부실해 생긴 결로라면 그 의무의 범위 안에 들어가요.

다만 전구 교체처럼 손쉽게 끝나는 정도는 임차인이 감당합니다. 경계는 금액이 아니라 사용을 막는 정도예요.

통지를 늦추면 책임이 옮겨 와요

민법 제634조는 수리가 필요할 때 임차인이 지체 없이 알리도록 정해 뒀어요. 이 통지를 미루는 동안 곰팡이가 번지면 늘어난 부분은 임차인이 지게 됩니다.

원인이 건물에 있어도 그 몫은 따로 계산되죠.

전화로만 말하면 그 기록이 남지 않아요. 임대인이 나중에 들은 적 없다고 하면 확인할 방법이 없죠.

결로냐 관리 소홀이냐로 갈려요

같은 곰팡이라도 원인이 다르면 부담자가 바뀝니다. 외벽 단열이나 창호 시공에서 비롯된 결로는 임대인 쪽이에요. 환기와 난방을 거의 하지 않아 쌓인 습기라면 임차인 쪽으로 기울고요.

준공연도와 용도는 건축물대장에서 확인해요. 원인별로 부담이 어디까지 갈리는지는 전세 누수 수리비가 갈래를 나눠 뒀습니다.

세입자 잘못이라는 말은 증명이 필요해요

임대인이 수선 요구를 거절하는 흔한 문장이 관리를 안 했다는 지적입니다. 그런데 수선의무는 임대인에게 먼저 붙어 있는 의무라, 그걸 벗으려면 임차인의 잘못을 임대인이 보여야 해요.

말로 하는 지적만으로는 부담이 넘어오지 않아요. 난방비 고지서나 창문을 여는 습관처럼 반대 증거를 챙겨 두면 대화의 무게가 달라지죠.

임대인이 안 고치면 갈래가 셋이에요

하나는 먼저 고치고 돈을 청구하는 길이에요. 민법 제626조가 보존에 들어간 필요비를 임대인에게 즉시 청구할 수 있다고 정해 뒀습니다. 계약이 끝날 때까지 기다릴 필요가 없다는 뜻이죠.

다만 곧바로 공사를 잡지는 않아요. 기한을 정해 수선을 요구한 문자를 한 번 더 보내고, 그 기한이 지난 뒤에 기사를 부릅니다. 이 한 단계가 「급해서 임의로 했다」는 반박을 막아 줘요.

다른 하나는 차임을 깎는 길입니다. 제627조는 임차인의 과실 없이 일부를 쓰지 못하게 되면 그만큼 감액을 청구하도록 하죠.

셋째는 계약을 끝내는 길이에요. 같은 조 제2항이 남은 부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없을 때 해지를 허용합니다. 방 하나를 통째로 못 쓰게 된 상태가 여기에 걸려요.

어느 쪽이든 견적서와 영수증을 남겨야 해요. 금액을 다투게 되면 서류가 없는 쪽이 집니다.

공사 전에 사진을 한 번 더 찍어요

곰팡이는 도배를 새로 하면 흔적이 사라져요. 청구 단계에서 원인을 보여 줄 자료가 그 순간 함께 없어지죠. 수리 기사에게 부탁해 벽면을 찍어 두면 확실합니다.

벽지를 뜯은 상태의 벽과 단열재가 특히 중요해요. 누수 수리비를 다툴 때도 같은 사진이 근거가 됩니다.

퇴거할 때는 노후분을 먼저 떼요

보증금에서 도배비 전액이 빠지는 경우가 있어요. 하지만 시간이 지나면 자연히 낡는 부분까지 임차인이 되돌릴 의무는 없습니다.

판례가 말하는 통상의 손모가 그것이에요. 3년을 산 집의 벽지를 새것으로 만들어 놓고 나가라는 요구는 그 범위를 넘어요. 과실로 번진 자리와 노후분을 갈라 계산하자고 먼저 제안해 보죠.

공제 금액은 견적서가 아니라 실제 영수증으로 따져요.

공공임대는 접수 창구가 따로 있어요

LH나 SH가 임대인이면 개인에게 전화하는 대신 콜센터나 주거복지센터로 접수해요. 표준임대차계약서 뒤에 임대인과 임차인의 수선 부담이 표로 붙어 있거든요. 그 표가 곧 판정 기준이라 계약서 뒷장부터 펴 보는 편이 빠릅니다.

접수하면 번호가 자동으로 남아요. 통지 시점을 증명할 자료가 그 자리에서 하나 생기는 셈이죠.

합의가 안 되면 조정을 걸어요

원인 감정을 붙이면 감정료가 수리비보다 커집니다. 임대차분쟁조정위원회는 수수료가 만원대라 그 부담을 크게 줄여 줘요.

여기서도 처음 보낸 통지 문자가 첫 장으로 올라가요. 이 글의 시간축은 사진과 문자 두 가지로 좁혀지는 셈이죠.