📅 2026년 8월 기준 · 제도와 금액은 수시로 바뀌어요
계약 전에 건축물대장을 뗐습니다. 숫자와 칸이 빼곡한 종이가 두어 장 나오죠. 어디부터 봐야 할지 손이 멈춥니다.
볼 순서가 있어요.
맨 먼저 첫 장의 위쪽을 봅니다. 「위반건축물」 네 글자가 찍히는 자리예요. 허가권자가 시정명령을 내리면 그 내용을 건축물대장에 적도록 건축법 제79조 제4항이 정하고 있거든요.
「위반건축물」 네 글자는 첫 장 맨 위에 있어요
표시가 붙는 위치는 정해져 있습니다. 서식 첫째 면의 장번호란 바로 위죠. 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제8조가 그 자리를 지정해 뒀어요.
위반 내용은 변동사항란에 따로 적힙니다. 무엇을 언제 어겼는지가 그 칸에 남습니다.
변동사항란은 이 건물의 이력이 쌓이는 자리예요. 표시가 지워진 뒤에도 무슨 일이 있었는지 그 줄에 남습니다.
표시가 영구히 붙어 있지는 않아요. 위반이 시정되거나 법령이 바뀌어 적법해지면 지웁니다. 같은 조문이 삭제까지 함께 정하고 있죠.
내 호실이 나오는 대장은 따로 있어요
건축물대장은 두 종류로 나뉩니다. 일반건축물대장과 집합건축물대장이에요.
빌라와 아파트, 오피스텔은 집합건축물대장 쪽입니다. 이 대장은 다시 표제부와 전유부로 갈립니다.
표제부에는 건물 전체가 적혀요. 내가 계약할 호실의 면적과 용도는 전유부에 있습니다. 표제부만 뗐다면 정작 확인할 칸이 빠진 셈이죠.
계약 전에 짚을 일곱 칸
위에서 아래로 순서대로 봅니다. 칸마다 무엇을 확인하면 되는지 붙였어요.
- 장번호란 위 — 「위반건축물」 표시가 있는지 본다. 있으면 변동사항란까지 읽는다
- 대장 종류 — 집합건물의 표제부를 뗐다면 전유부를 다시 뗀다
- 대지위치·도로명주소 — 계약서에 적을 주소와 한 글자까지 맞춰 본다
- 주용도 — 주택으로 적혀 있는지, 근린생활시설이나 업무시설인지 확인한다
- 전유부분 면적 — 계약서에 적힌 면적과 대조한다. 광고에 쓰인 평수는 이 칸이 아니다
- 사용승인일 — 건물의 나이를 본다. 배관과 단열이 그만큼 오래됐다는 뜻이다
- 소유자현황 — 계약하려는 상대의 이름이 여기 있는지 확인한다
일곱 칸을 다 봐도 오 분이 안 걸립니다. 순서를 정해 두면 빠뜨리는 칸이 줄어들어요. 그중 넷째와 다섯째에서 걸리는 집이 자주 나옵니다.
면적 칸이 여러 개라 헷갈려요
표제부에는 대지면적과 건축면적, 연면적이 나란히 적힙니다. 셋 다 건물 전체를 재는 숫자예요.
내가 쓰는 공간은 전유부의 전유부분 면적입니다. 계약서에 적을 면적도 이 숫자죠.
광고에 나온 평수는 보통 공용부분을 더한 값입니다. 두 숫자가 다르다고 해서 잘못된 것은 아니에요. 어느 쪽을 말하고 있는지만 갈라 두면 됩니다.
주용도 칸은 단어 하나만 봐요
이 칸에는 건물의 공식 용도가 적힙니다. 단독주택, 공동주택, 제2종근린생활시설, 업무시설 같은 단어가 들어가요.
주거용으로 쓰고 있어도 적힌 용도가 앞섭니다. 서류상 그 건물은 대장에 적힌 용도로 존재하거든요.
용도를 바꾸려면 건축법에 따라 허가를 받거나 신고를 해야 합니다. 그 절차 없이 바꿔 쓰면 위반이 됩니다. 변동사항란에 그 흔적이 남죠.
층별현황은 위에서 아래로 읽어요
표제부 아래쪽에는 층별 현황이 붙습니다. 층마다 구조와 용도, 면적이 한 줄씩 적혀요.
내가 살 층이 그 목록에 있는지 봅니다. 지하나 옥탑이면 그 줄의 용도까지 확인합니다.
목록에 없는 공간은 대장에 등록되지 않은 부분이에요. 그런 공간이 주거용으로 쓰이고 있다면 앞서 본 네 글자와 이어집니다.
위반 표시가 붙으면 무슨 일이 이어지나요
허가권자가 기간을 정해 시정을 명합니다. 해체와 개축, 사용금지 같은 조치가 여기 들어가요. 기한을 넘기면 이행강제금이 붙습니다.
최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내에서 조례가 정한 횟수만큼 반복해 물립니다. 시정될 때까지 이어진다는 뜻이죠.
한 번 내고 끝나는 돈이 아닙니다.
돈을 무는 쪽은 건축주와 소유자입니다. 다만 사용금지나 사용제한이 걸리면 그 집에 사는 사람의 일상도 흔들려요.
대장과 등기부는 맡은 칸이 달라요
건축물대장에는 건축물의 표시와 소유자 현황이 실립니다. 면적과 구조, 층수, 용도가 이쪽이에요.
소유자현황 칸에는 이름과 지분, 변동일자가 적힙니다. 등기부의 갑구가 같은 사람을 권리 쪽에서 적고 있죠.
등기부는 권리를 적는 장부입니다. 근저당권과 전세권, 압류가 그쪽에 실려요. 보증금 순위를 읽는 법은 등기부등본 을구 글에 적어 뒀습니다.
두 장부가 서로 다르게 적혀 있다면 그 자체가 확인 신호예요. 왜 갈렸는지 계약 전에 물어야 합니다.
떼는 곳은 정부24와 세움터예요
둘 다 인터넷으로 신청합니다. 신청 화면에서 대장 종류를 직접 고르게 돼 있어요.
고를 수 있는 종류는 네 가지입니다. 앞의 둘은 일반건축물대장과 집합건축물대장 표제부예요. 나머지 둘은 집합건축물대장 전유부와 총괄표제부죠.
인터넷으로 떼면 수수료가 없습니다. 창구에서 받을 때만 열람 300원과 발급 500원이 붙어요. 평면도 같은 건축물현황도는 신청서를 따로 냅니다.
다음에 대장을 뗄 때는 첫 장 맨 위부터 봅니다. 네 글자가 없다는 것을 확인한 뒤에 아래 칸으로 내려가면 돼요.