전세 특약 무효 — 서명을 했어도 효력이 없는 조항이 있어요

📅 2026년 9월 기준 · 제도와 금액은 수시로 바뀌어요

80만원이 도배비 명목으로 보증금에서 빠졌다가 전액 돌아온 사례가 있어요. 계약서 특약에 적혀 있고 임차인이 서명까지 했는데도 그 조항이 힘을 잃었거든요.

1. 계약갱신청구권을 행사하지 않는다 — 무효예요. 법이 준 권리를 미리 포기시키는 조항이라서요.
2. 전입신고와 확정일자를 받지 않는다 — 무효예요. 오피스텔 전입신고를 막는 특약이 같은 이유로 깨졌죠.
3. 보증금을 받기 전에 집을 먼저 비운다 — 무효로 봐요. 보증금 반환과 집 인도는 동시에 하는 것이 원칙이에요.
4. 모든 수선비는 임차인이 부담한다 — 절반만 유효해요. 전구나 도어록은 넘어가지만 보일러 교체나 누수 공사는 안 넘어가요.
5. 나갈 때 도배와 장판을 새로 한다 — 범위가 줄어요. 내 과실 없이 낡은 부분까지는 인정되지 않아요.
6. 기간을 못 채우면 위약금 500만원 — 감액될 여지가 큽니다. 실제 손해를 크게 넘는 위약금은 법원이 줄이니까요.

임차인에게 불리한 조항은 법이 먼저 지워요

주택임대차보호법 제10조가 이 법에 어긋나면서 임차인에게 불리한 약정을 무효로 못박아요. 임대인 쪽으로만 한 방향으로 작동해서 편면적 강행규정이라고 불러요. 임차인에게 유리한 특약은 그대로 살아 있죠.

그래서 위 목록의 앞 세 줄은 서명을 받아 뒀어도 효력이 없어요. 내가 동의했다는 사실도 결과를 바꾸지 못합니다.

그래서 판정의 첫 칸은 「이 조항이 법이 준 권리를 건드리는가」예요. 그 권리는 목록으로 정해져 있어요.

• 대항력 — 전입신고와 실제 거주로 생기는 힘
• 우선변제권 — 확정일자로 붙는 배당 순위
• 2년 보장 — 더 짧게 적었어도 임차인은 2년을 주장할 수 있어요
• 계약갱신요구권 — 1회 행사
• 증액 상한 — 갱신할 때 5%를 넘기지 못해요

중개인이 넣자고 한 조항이어도 마찬가지예요.

수선 의무는 통째로 넘어가지 않아요

민법 제623조는 임대인에게 사용에 필요한 상태를 유지할 의무를 지워요. 판례는 이 의무 중 대규모 수선까지 특약으로 넘기지는 못한다고 봅니다. 그래서 「모든 수선비는 임차인이 부담한다」가 절반만 유효한 조항이 되죠.

기준은 금액이 아니라 성격이에요. 소모품과 간단한 수리는 임차인, 구조와 설비의 노후는 임대인 쪽으로 갈립니다.

나머지는 유효하니 무효라고 우기면 손해예요

법을 밑돌지 않는 약속은 지켜야 해요. 반려동물 특약처럼 생활 방식을 정하는 조항이 여기에 들어가죠.

무효 판정이 나도 계약서 전체가 없어지지는 않아요. 힘을 잃는 것은 그 줄 하나이고, 나머지 조항과 계약 자체는 그대로 굴러갑니다.

무효 주장을 잘못 꺼내면 임대인이 계약 위반을 걸어옵니다.

다투기 전에 이 순서로 갈라요

1. 특약란을 사진으로 남기고 조항마다 번호를 붙여요.
2. 그 조항이 법이 준 권리를 포기시키는지부터 봐요. 그렇다면 무효 쪽입니다.
3. 수선 조항은 소모품인지 설비 노후인지로 갈라요.
4. 계약 전이라면 등기부등본 을구 채권최고액을 보고, 잔금일까지 새 근저당을 설정하지 않는다는 특약을 넣어요. 이 조항은 유효하고 힘이 셉니다.
5. 이미 보증금에서 빠져나간 뒤라면, 무효로 본 근거와 금액을 적어 내용증명으로 반환을 청구해요. 답이 없어도 그 문서가 다음 단계의 첫 장이 됩니다.
6. 합의가 안 되면 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청해요. 신청 비용이 만원대라 소송보다 먼저 쓰는 카드예요.