📅 2026년 8월 기준 · 제도와 금액은 수시로 바뀌어요
천장에서 물이 샙니다. 누수를 알리려고 집주인에게 연락했더니 이런 답이 옵니다. 「살면서 그렇게 된 거 아니냐」고요.
이 말에 물러설 필요는 없어요.
배관이 낡아서 샌 거라면 수리비는 집주인 몫입니다. 민법이 임대인에게 「사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무」를 지우고 있거든요. 세입자가 부담하는 건 형광등 갈기 같은 소규모 수선까지예요.
집주인은 어디까지 고쳐 줘야 하나요?
민법 제623조가 임대인의 의무를 정합니다. 목적물을 인도하고, 계약이 이어지는 동안 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무예요.
집을 빌려준 것으로 끝이 아니라는 뜻이죠. 사는 동안 살 수 있는 상태로 유지해 줄 책임이 임대인에게 있습니다. 계약서에 따로 적지 않아도 법이 지우는 의무고요.
사소한 고장과 큰 하자는 어떻게 갈리나요?
모든 고장을 집주인이 고쳐야 하는 건 아닙니다. 대법원이 그 경계를 그어 뒀어요(대법원 2004다2151·2168 판결).
임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것이면 임대인은 수선의무를 지지 않습니다. 반대로 고치지 않으면 계약한 목적대로 쓸 수 없는 정도라면 임대인이 부담하죠.
물이 새는 집에서 정상적으로 살 수는 없습니다. 그래서 배관 노후나 방수 불량이 원인인 누수는 대개 임대인 부담으로 가요. 반대로 내 부주의가 원인이면 그 결과는 내가 집니다.
누수는 어느 칸에 들어가나요?
판례 문구만으로는 내 경우가 어디인지 가늠하기 어렵죠. 정부가 실제 항목으로 풀어 놓은 자료가 있습니다.
| 부담 주체 | 해당 항목 |
|---|---|
| 임대인 | 벽의 균열, 보일러 고장·파손, 화장실 배관 하자, 주방 수도관 파손, 누수·결로로 인한 하자 |
| 임차인 | 문·잠금장치 파손, 형광등 교체 같은 소규모 수선 |
누수가 임대인 항목에 그대로 들어가 있어요. 임차인 칸에 적힌 것은 「파손」입니다. 낡아서 저절로 고장 난 경우는 다시 위의 갈림길로 돌아가요.
관리비로 빠져나가는 장기수선충당금도 짚어 둘 만합니다. 엘리베이터 교체나 외벽 수리에 쓰는 돈이라 원래 집주인 몫이라, 이사 나갈 때 돌려받을 수 있어요.
곰팡이·결로는 누구 책임일까요?
결로는 세입자 탓으로 몰리기 쉬운 항목입니다. 환기를 안 해서 그렇다는 말이 흔히 나오죠. 실제로 그런 경우도 있고요.
곰팡이는 결로의 결과로 따라옵니다. 원인이 단열이면 곰팡이도 같은 칸에 들어가요.
그리고 위 자료는 「누수 및 결로로 인한 하자」를 한 묶음으로 임대인 부담에 넣습니다. 단열이나 방수가 부실하면 그건 구조의 문제입니다.
「수리비는 임차인 부담」 특약이 있으면요?
계약서에 그렇게 적혀 있는 경우가 있습니다. 이 특약 자체는 유효해요.
다만 넘길 수 있는 범위가 정해져 있습니다. 대법원은 면제되는 것을 통상 생길 수 있는 파손 정도의 소규모 수선으로 한정했어요(대법원 94다34692·34708 판결).
건물 주요 구성부분의 대수선이나 기본적 설비 교체는 임대인 몫입니다.
국토부 자료도 같은 말을 합니다. 특약이 있더라도 주요 설비 수리비는 임대인 부담이 원칙이라고요. 계약서 한 줄로 배관까지 넘길 수는 없다는 뜻이죠.
집주인이 끝까지 안 고쳐주면요?
연락해도 움직이지 않을 때가 문제죠. 민법에 길이 열려 있습니다.
- 수리해 달라고 임대인에게 알린다 — 기록이 남는 방식으로
- 그래도 안 고치면 내 돈으로 수리한다
- 영수증을 갖춰 필요비로 임대인에게 청구한다
1단계는 권유가 아니라 의무입니다. 민법 제634조가 수리할 필요가 생기면 임차인이 지체 없이 임대인에게 알리도록 정해요. 알리지 않고 두다가 피해가 커지면 그 몫은 임차인에게 돌아옵니다.
사진과 날짜가 남아 있으면 원인 다툼이 짧아져요. 입주할 때 무엇을 어떻게 찍어 둬야 하는지는 입주 전 하자 체크리스트에 정리해 뒀습니다.
민법 제626조 제1항에 따라 보존에 필요한 비용은 지출한 즉시 청구할 수 있어요. 계약이 끝날 때까지 기다릴 필요가 없습니다.
집을 더 좋게 만드는 유익비는 다릅니다. 그쪽은 계약 종료 시에, 가치 증가분이 남아 있을 때만 받을 수 있죠. 누수 수리는 유익비가 아니라 필요비입니다.
그동안 월세를 다 내야 하나요?
수리가 계속 미뤄지면 선택지가 하나 더 있습니다. 민법 제627조가 그 길을 열어 둡니다.
내 과실 없이 집의 일부를 쓸 수 없게 됐다면 그 비율만큼 차임 감액을 청구할 수 있습니다. 남은 부분만으로 임차 목적을 이룰 수 없다면 계약을 해지할 수도 있고요.
계약을 끝낼 근거가 생긴다는 뜻입니다. 보증금을 돌려받는 절차는 그다음 문제로 남아요.
위층에서 내려온 물이면 누구에게 말하나요?
손해를 물어내라고 할 상대는 위층입니다. 민법 제758조가 점유자에게 1차 책임을 지우거든요. 점유자가 손해 방지에 필요한 주의를 다했다면 그때 소유자가 책임을 집니다.
그렇다고 내 집주인이 빠지는 건 아니에요. 집을 살 수 있는 상태로 되돌릴 의무는 여전히 임대인에게 있습니다.
원인이 공용배관인지 위층 전유부분인지 모를 때도 있죠. 그럴 때 집합건물법 제6조는 그 흠이 공용부분에 있는 것으로 추정합니다.