📅 2026년 9월 기준 · 제도와 금액은 수시로 바뀌어요
행복주택 계약 만료 두어 달 전에 갱신 안내문이 옵니다. 소득과 자산 자료를 내라는 요청이 함께 붙어요. 그사이 연봉이 올랐다면 여기서 심장이 한 번 내려앉죠.
기준을 넘겨도 1회는 재계약할 수 있어요. 대신 임대보증금과 임대료에 할증이 붙습니다.
재계약 때 다시 보는 항목은 세 가지예요
| 항목 | 다시 보는 기준 | 넘겼을 때 |
|---|---|---|
| 무주택 | 세대구성원 전원 | 재계약 불가 |
| 소득 | 계층별 도시근로자 기준 | 1회 한정 재계약 |
| 자산 | 총자산·자동차 가액 | 1회 한정 재계약 |
입주할 때 통과한 항목을 그대로 다시 봅니다. 새 조건이 추가되지는 않아요.
심사 기준일은 재계약 시점이에요. 입주할 때 소득이 아니라 지금 소득을 봅니다. 그사이 소득이 내려갔다면 심사가 다시 통과되죠.
소득 기준은 계층마다 다른 줄을 써요
행복주택 소득기준은 계층에서 갈립니다. 청년은 본인 소득으로 100%, 신혼부부는 세대 소득으로 100%예요. 1인 가구는 120%, 2인 가구는 110%로 올라가고요.
가구원수별 금액은 소득기준 표에 있어요. 재계약도 같은 표를 씁니다.
자산은 계층마다 다른 줄을 봅니다. 총자산과 자동차 가액을 따로 재는 구조는 공공임대 자산기준 글에 정리해 뒀어요.
기준을 넘겨도 한 번은 더 계약해요
국토교통부 고시가 이 대목을 정합니다. 「행복주택의 표준임대보증금 및 표준임대료 등에 관한 기준」 제9조예요. 재계약 기준을 넘긴 경우 1회에 한해 재계약을 맺을 수 있다고 적혀 있죠.
계약은 2년 단위로 끊습니다. 갱신은 자동이 아니라 심사를 통과해야 열리거든요.
그래서 통보와 동시에 나가는 구조가 아니에요. 2년짜리 계약이 한 번 더 주어집니다.
다만 그 한 번이 마지막이에요.
다음 만료일까지 소득이 기준 아래로 내려오지 않으면 계약이 끝납니다. 이사 준비에 쓸 시간이 2년이라는 뜻이죠.
계약갱신청구권은 여기서 안 통해요
전세 살던 사람은 계약갱신청구권부터 떠올려요. 공공임대에는 그 권리가 없습니다. 법제처는 2024년 해석에서 주택임대차보호법의 갱신요구권이 적용되지 않는다고 밝혔거든요.
그래서 갱신을 여는 열쇠는 청구권이 아니라 자격이에요. 요건을 통과하지 못하면 갱신을 요구할 근거가 없습니다. 민간 전월세와 무엇이 다른지는 계약갱신청구권 행사방법 글에 정리해 뒀어요.
적용되는 법이 다르니 임대료 상한도 그 법을 따릅니다. 공공주택 특별법은 재계약을 포함한 임대료 증액을 5% 이내로 묶어요. 소득 초과 할증과는 다른 줄입니다.
할증은 초과 폭에 따라 갈려요
기준을 넘긴 채로 재계약하면 금액이 올라갑니다. 임대보증금과 임대료에 같은 비율이 붙어요. 올리는 비율은 초과 폭에 걸려 있죠.
사업주체가 공개한 갱신계약 안내를 보면 구간이 나뉘어 있습니다. 제주개발공사는 초과 폭 10% 이하에 110%를 적어 뒀어요.
10%에서 30% 사이는 120%입니다. 30%를 넘으면 130%고요.
110%는 임대료가 10% 오른다는 뜻이에요. 20만원이던 월세가 22만원이 되는 식이죠.
국민임대와 같은 계단이 아니에요
두 제도는 서로 다른 고시를 씁니다. 국민임대는 「국민임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료」를 따라요. 구간 수도 비율도 같지 않거든요.
그래서 국민임대 기준으로 계산한 숫자를 그대로 옮기면 어긋납니다. 국민임대 쪽 계단은 국민임대 재계약 소득초과 글에 정리해 뒀어요.
더 크게 갈리는 건 횟수예요. 국민임대는 기준을 넘겨도 할증을 물며 여러 번 이어갈 수 있지만, 행복주택은 그 한 번이 끝입니다.
국민임대에 살던 사람이 행복주택으로 옮겨 오면 여기서 남은 시간을 크게 오판해요. 같은 할증 안내문을 받아도 뒤에 남은 계약 횟수가 다릅니다.
집을 사면 그 자리에서 막혀요
소득과 자산에는 단계가 있지만 무주택에는 없어요. 세대구성원 중 누구든 집을 가지면 재계약이 막힙니다. 할증으로 버티는 선택지가 없습니다.
계약자 본인만 보는 것도 아니에요. 등본에 함께 오른 사람 전부가 심사 대상입니다.
재계약 뒤에도 같은 심사가 또 와요
이번 갱신을 통과했다고 끝이 아니에요. 2년 뒤에 같은 심사가 또 옵니다. 소득이 다시 오르면 그때 초과 폭으로 새로 판정하죠.
반대 방향도 열려 있어요. 소득이 내려간 해에는 할증이 빠집니다.
판정은 갱신 시점의 숫자로만 합니다.
거주기간 상한은 다른 시계로 흘러요
자격을 계속 통과해도 끝나는 날이 있어요. 계층마다 최대 거주기간이 정해져 있거든요. 청년과 대학생, 산업단지근로자가 10년입니다.
신혼부부와 한부모가족은 10년이고, 자녀가 있으면 14년으로 늘어나요. 고령자와 주거급여수급자는 20년이죠.
계층별 요건은 행복주택 입주자격 글에 정리해 뒀어요. 자격 심사와 거주기간은 서로 다른 시계입니다.
상한에 닿으면 소득이 아무리 낮아도 계약이 끝나요. 두 시계 중 먼저 도는 쪽이 퇴거일을 정합니다.
갱신 안내문을 받으면 계산할 것이 두 개예요. 지금 소득이 내 계층의 줄에서 몇 퍼센트를 넘겼는지, 그리고 거주기간이 몇 년 남았는지죠. 두 숫자가 나오면 다음 2년을 어떻게 쓸지가 정해집니다.