📅 2026년 9월 기준 · 제도와 금액은 수시로 바뀌어요
이사한 날 주민센터에 가서 전입신고를 하고, 계약서에 확정일자 도장까지 받으면 할 일이 끝난 것 같습니다. 대부분 여기서 안심하고 짐 정리에 들어가요.
그런데 그날 집주인이 은행에서 대출을 받아 근저당을 걸면, 그 은행이 내 보증금보다 앞선 순위를 가져갑니다. 같은 날인데도요.
대항력은 전입신고를 한 날이 아니라 다음 날 오전 0시에 생겨요. 근저당은 접수한 그날 바로 효력이 붙고요.
하루가 아니라 몇 시간 차이로 순위가 뒤집히는 구조입니다.
대항력은 이사와 전입신고가 함께 있어야 해요
대항력은 집이 팔리거나 경매에 넘어가도 계약 기간이 끝날 때까지 그 집에 살 수 있게 해주는 힘이에요. 요건은 두 가지입니다.
주택의 인도, 그러니까 실제로 짐을 들이고 살기 시작하는 게 하나예요. 나머지 하나는 주민등록이고, 전입신고를 하면 주민등록을 마친 것으로 봐요.
둘을 모두 채운 다음 날 0시에 효력이 생깁니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항이 “그 다음 날부터”라고 못 박아 두었거든요.
확정일자는 돈을 먼저 받을 순서를 만들어요
대항력만으로는 보증금을 우선해서 돌려받지 못해요. 경매에서 배당 순서를 앞당기려면 확정일자가 따로 필요하거든요.
확정일자는 그 날짜에 이 계약서가 존재했다는 사실을 공적으로 찍어주는 절차예요. 주민센터나 등기소, 공증인 사무소에서 받을 수 있고 수수료는 600원입니다.
순서에는 규칙이 있어요. 인도와 전입신고를 마친 날 또는 그 전에 확정일자를 받아두면, 우선변제권도 다음 날 0시에 함께 생깁니다.
반대로 이사한 뒤 며칠 지나 확정일자를 받으면 그날부터 순위가 잡혀요. 그 사이에 걸린 근저당은 내 앞으로 들어오게 됩니다.
두 권리를 나란히 놓으면 이래요
| 구분 | 요건 | 효력 발생 |
|---|---|---|
| 대항력 | 주택 인도 + 전입신고 | 다음 날 오전 0시 |
| 우선변제권 | 대항요건 + 확정일자 | 다음 날 오전 0시 |
확정일자만 먼저 받아둔 경우를 생각해 보죠. 계약하자마자 도장을 받아도 이사와 전입신고를 안 했으면 아무 힘이 없습니다.
반대로 이사와 전입신고만 했다면 대항력은 생기지만 배당 순위는 못 받아요. 세 가지가 다 모여야 보증금이 지켜지죠.
주소를 한 글자라도 빠뜨리면 안 돼요
전입신고는 했는데 대항력이 인정되지 않는 경우가 있어요. 신고한 주소가 등기부상 주소와 어긋난 경우입니다.
다세대주택에서 동·호수를 빼고 지번만 적는 실수가 대표적입니다. 등기부에는 101호와 102호가 각각 다른 집이라, 주민등록에 호수가 없으면 어느 집의 세입자인지 드러나지 않아요.
그래서 계약서 주소, 전입신고 주소, 등기부 표시가 셋 다 같아야 안전해요. 신고를 마친 뒤 등본을 떼어 호수까지 찍혀 있는지 확인하세요.
전입신고를 미뤄달라는 요구는 거절하세요
집주인이 대출 문제를 이유로 며칠만 미뤄달라고 하는 경우가 있어요. 그 며칠이 정확히 순위가 뒤집히는 구간입니다.
미룬 사이에 근저당이 설정되면 내 보증금은 그 뒤로 밀립니다. 월세 세액공제도 주소가 일치한 날부터 계산돼서 세금까지 같이 손해를 봐요.
특약 한 줄이 하루의 빈틈을 메워요
하루의 빈틈을 막는 방법이 있어요. 특약에 “임대인은 잔금일 다음 날까지 담보권을 설정하지 않는다”는 취지의 문장을 넣는 겁니다.
이 문장이 있으면 집주인이 그날 대출을 받는 행위 자체가 계약 위반이 돼요. 위반하면 계약을 해제하고 손해배상을 요구할 근거가 생기죠.
잔금을 치른 다음 날 등기부등본을 다시 떼어 보는 것도 방법이에요. 을구에 새 근저당이 붙었는지 그때 확인할 수 있습니다.
이사를 나가면 효력이 사라져요
대항력은 계속 살고 있어야 유지되는 권리예요. 짐을 빼고 주소를 옮기면 그 순간 힘이 없어집니다.
계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 상태라면 그냥 나가면 안 됩니다. 이럴 때 쓰는 장치가 임차권등기명령이고, 등기가 끝난 것을 확인한 뒤에 이사해야 권리가 남아요.
잠깐 다른 곳에 주소를 옮겼다 돌아오는 것도 위험해요. 그 사이에 근저당이 잡히면 순위는 돌아온 날짜를 기준으로 새로 매겨집니다.
온라인으로도 받을 수 있어요
주민센터에 갈 시간이 없다면 인터넷등기소에서 확정일자를 받을 수 있어요. 계약서를 스캔해 올리면 되는데, 처리 시간에 따라 부여일이 다음 날로 넘어가기도 하죠.
부동산 전자계약으로 계약했다면 확정일자가 자동으로 붙어요. 별도 신청 없이 계약과 동시에 처리됩니다.
임대차 신고제 대상 지역이라면 신고만으로도 확정일자가 부여돼요. 보증금 6,000만원을 넘거나 월세 30만원을 넘는 계약이 신고 대상입니다.
이사 당일 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 한 번에 처리하는 게 가장 단순한 방법이에요. 계약서 원본과 신분증만 들고 가면 두 절차가 같은 창구에서 끝납니다.
남는 문제는 그 하루의 빈틈이에요. 특약과 잔금 다음 날 등기부 확인, 이 두 가지로 메우는 게 지금으로서는 가장 현실적인 방법입니다.