전세계약 대리인 위임장 — 받는 것과 진짜인지 보는 것은 다른 일이에요

📅 2026년 9월 기준 · 제도와 금액은 수시로 바뀌어요

「본인이 이를 추인하지 아니하면 본인에 대하여 효력이 없다.」 민법 제130조가 대리권 없는 사람과 맺은 계약에 붙여 둔 결론입니다. 잔금을 다 치렀든 이사를 마쳤든 이 문장이 먼저 작동해요.

추인이 없으면 계약은 처음부터 없던 것이 돼요

추인은 집주인이 나중에 그 계약을 자기 것으로 받아들이는 행위예요. 할지 말지는 전적으로 집주인이 정합니다.

붙잡아 둘 방법이 임차인 쪽에는 없습니다.

보증금은 집주인이 아니라 대리인을 상대로 되찾아야 하는 돈이 돼요. 집주인 쪽에서는 받은 적 없는 돈이니까요.

서류를 받는 것과 진짜인지 보는 것은 다른 일이에요

대부분의 안내는 위임장과 인감증명서를 받으라는 데서 끝납니다. 그런데 사고가 나는 자리는 서류가 없는 쪽이 아니라 서류가 가짜인 쪽이에요. 종이를 손에 쥐었다고 확인이 끝난 게 아니고요.

인감증명서는 정부24에서 발급 사실을 대조할 수 있어요. 서류 상단의 16자리 문서확인번호를 넣거나, 발급기관과 발급일자·확인용발급번호로 조회합니다. 조회가 안 되면 그 자리에서 멈추는 게 맞고요.

발급 구분도 봅니다. 인감증명서에는 본인이 뗀 것인지 대리인이 뗀 것인지가 표시돼요. 집주인을 한 번도 만나지 못한 계약이라면 본인발급인 쪽을 받아 두는 편이 안전합니다.

사진으로만 찍어 두면 나중에 다툴 때 힘이 약해집니다.

인감증명서 대신 본인서명사실확인서를 받아도 돼요

본인서명사실확인서는 인감증명서와 같은 효력을 가집니다. 수수료도 없고요.

위조 위험은 이쪽이 더 낮아요. 집주인이 기관에 직접 가서 전자패드에 서명해야 나오는 서류거든요.

이 서류도 정부24에서 확인이 돼요. 전자본인서명확인서를 발급하고 열람하는 메뉴가 따로 있습니다.

계약 자리에서 순서대로 짚을 여섯 가지

앞의 것이 걸리면 뒤로 넘어가지 않습니다.

1. 소유자 — 등기부등본 갑구의 소유자와 위임장의 위임인이 같은 사람인지 본다. 이왕 뗀 김에 등기부등본 을구의 채권최고액과 건축물대장도 함께 확인한다.
2. 부동산 표시 — 위임장에 지번과 동·호수까지 적혀 있는지 본다. 「위 부동산」처럼 뭉뚱그려 놓았으면 어느 집을 위임한 건지 특정되지 않는다.
3. 위임 범위 — 계약 체결 권한과 보증금 수령 권한이 각각 적혀 있는지 본다. 계약만 위임된 상태에서 돈까지 대리인이 받으면 그 부분은 권한 밖이다.
4. 도장 — 위임장에 찍힌 인영이 인감증명서의 인영과 같은지 겹쳐 본다. 발급일이 위임한 날보다 앞서 있으면 그때는 아직 위임이 없던 상태이므로 다시 떼어 달라고 한다.
5. 통화 — 등기부에 적힌 소유자에게 직접 전화해 위임한 사실과 보증금 받을 계좌를 확인한다. 대리인이 불러 주는 번호가 아니라 계약서에 임대인 연락처로 적힌 번호로 건다.
6. 대조 — 정부24에서 발급 사실을 조회한다. 조회가 끝난 뒤 보증금을 보내되 소유자 명의 계좌로만 보내고, 대리인이 자기 계좌를 부르면 3번으로 돌아가 위임 범위부터 다시 읽는다. 위임장과 인감증명서는 사본이 아니라 원본으로 받아, 보증금을 돌려받는 날까지 내가 보관한다.