10년 공공임대 분양전환가격 — 감정평가금액이 값의 천장이에요

📅 2026년 9월 기준 · 제도와 금액은 수시로 바뀌어요

10년째 살던 임대아파트에 분양전환 안내문이 옵니다. 얼마에 살 수 있는지가 그 종이 한 장에 적혀 나오죠. 정작 그 숫자가 어떻게 만들어졌는지는 어디에도 적혀 있지 않습니다.

10년 임대는 감정평가금액만 재료로 써요

5년 임대와 재료부터 갈립니다. 5년은 건설원가가 값의 절반을 차지해요. 10년에는 그 원가가 아예 들어가지 않고요.

절차 자체는 임대의무기간을 채워야 열립니다. 10년을 다 살기 전에는 값을 매기는 단계가 시작되지 않고요.

구분	5년 임대	10년 임대
값을 만드는 재료	건설원가와 감정평가금액	감정평가금액
건설원가 반영	절반	없음
따로 걸리는 상한	산정가격에서 감가상각비를 뺀 금액	감정평가금액 자체

「따로 걸리는 상한」 줄이 자주 오해받는 자리죠. 10년 쪽 규정은 값을 하나로 못박은 게 아니라 감정평가금액을 넘을 수 없다는 상한 형식으로 적혀 있거든요.

5년의 상한은 원가로, 10년의 상한은 시세로 걸려요

5년 임대의 상한선은 산정가격에서 감가상각비를 뺀 금액입니다. 산정가격은 분양전환 당시의 표준건축비에 최초 입주자모집 공고 때의 택지비와 이자를 더한 값이에요. 이름은 가격이지만 계산은 원가로 하는 셈이죠.

여기 등장하는 숫자는 전부 원가 계통이에요. 시세가 아무리 올라도 이 상한선은 따라 오르지 않습니다. 10년에는 그 원가 계통 상한이 놓여 있지 않고요.

감가상각비는 사는 동안 건물이 낡은 만큼을 빼 주는 몫입니다. 10년 규정에는 이 항목이 따로 등장하지 않아요. 낡은 정도가 감정가 안에 이미 반영되기 때문이죠.

평가는 두 곳이 하고 그 평균이 상한이 돼요

한 곳이 매긴 값을 그대로 쓰지 않습니다. 감정평가법인 두 곳이 각각 평가하고, 두 금액을 산술평균한 것이 규정에서 말하는 감정평가금액이에요. 10년 임대의 분양전환가격은 그 금액을 넘지 못합니다.

기간도 정해져 있죠. 공공주택 특별법 시행령 제56조는 의뢰받은 날부터 20일 안에 평가를 마치라고 해요. 부득이한 사유가 인정되면 10일 범위에서 늘릴 수 있습니다.

값을 매기는 날은 계약하는 날이 아니에요

평가의 기준 시점은 감정평가법인을 선정해 달라고 요청한 날입니다. 사업자나 임차인이 그 요청을 넣은 날짜가 곧 시세를 재는 날이 돼요. 같은 단지라도 요청이 몇 달 밀리면 값이 달라지는 이유고요.

이 날짜는 분양전환 통보를 받은 뒤에 확인할 수 있는 항목이에요. 감정평가서에 평가 기준일로 적혀 나오거든요.

그래서 통보를 받으면 평가서 사본을 볼 수 있는지부터 물어보게 됩니다. 기준일과 두 법인이 각각 매긴 금액이 거기 적혀 있습니다.

평가법인을 고르는 쪽은 사업자도 임차인도 아니에요

고르는 주체는 시장·군수·구청장입니다. 같은 조문이 지자체가 두 곳에 의뢰하도록 정해 뒀어요.

LH가 자기 아파트의 평가법인을 지정하는 구조가 아니라는 뜻이죠. 반대로 임차인 쪽이 원하는 법인을 밀어 넣을 수도 없어요. 분양가에 이견이 생겼을 때 찾아갈 창구부터 달라지는 대목이고요.

값에 이의가 있으면 재평가를 신청해요

신청할 수 있는 쪽은 둘입니다. 공공주택사업자, 그리고 임차인 과반수의 동의를 받은 임차인이에요.

혼자서는 넣지 못한다는 뜻이죠.

기한은 30일입니다. 시행령 제56조 제4항이 감정평가결과를 통보받은 날부터로 못박아 뒀어요.

재평가는 한 차례만 열립니다. 비용은 이의신청을 한 쪽이 부담해요. 처음 평가한 법인에 다시 맡기지도 못하고요.

건설원가가 없는 만큼 10년째 시세가 천장이 돼요

5년 임대는 원가가 절반 섞여서 시세와 원가 사이 어딘가에 값이 멈춥니다. 10년에는 그 완충이 없어요.

분양가 시비가 되풀이되는 구조적 이유가 여기 있죠. 사는 동안 임대료가 쌌던 것과 분양가가 싸게 나오는 것은 서로 다른 축이거든요. 입주할 때 본 시세는 10년 뒤 계산에 한 줄도 들어가지 않습니다.

반대 방향도 같은 원리로 움직여요. 10년 사이 그 지역 시세가 내려앉았다면 분양가도 그만큼 내려옵니다. 값을 밀어 올리는 것도 끌어내리는 것도 감정가 하나거든요.

우선 분양전환 자격은 면적에서 갈려요

같은 단지 안에서도 요건이 둘로 나뉩니다.

• 전용 85㎡ 이하 — 입주한 뒤 분양전환 때까지 계속 거주한 무주택 임차인
• 전용 85㎡ 초과 — 분양전환 당시 그 집에 거주하고 있는 임차인

85㎡ 이하에서는 사는 동안 집을 사면 우선권이 끊겨요. 입주 단계에서 보는 소득·자산 심사와는 별개의 축이죠. 자산 쪽 계산법은 공공임대 자산기준에 정리해 뒀고요.

이름이 닮은 민간임대 10년과는 다른 제도예요

공공지원민간임대주택도 의무기간이 10년입니다. 다만 그쪽은 기간이 끝나면 분양전환이 아니라 임대 종료가 기본이에요.

근거 법률부터 다른 제도거든요. 공공건설임대는 공공주택 특별법을 따르고, 공공지원민간임대는 민간임대주택법을 따릅니다.

내 집이 어느 쪽인지는 임대차계약서의 주택 종류 칸에 적혀 있어요. 공공건설임대주택이라고 되어 있으면 위에서 본 감정평가 산정이 걸리는 쪽이죠. 안내문이 오기 전에 이 칸을 짚어 두면 숫자를 받았을 때 어디를 다퉈야 하는지가 보입니다.