전세권설정등기 절차 — 나갈 때 지우는 것까지가 한 세트예요

📅 2026년 9월 기준 · 제도와 금액은 수시로 바뀌어요

전세권설정등기는 집주인이 동의해야 첫 삽을 뜰 수 있어요. 동의를 받아 낸 다음부터가 오히려 손이 많이 가는 구간이죠.

1. 전세권설정계약서를 따로 씁니다 — 임대차계약서와는 별개 서류이고, 이것이 등기원인을 증명하는 정보가 돼요.
2. 집주인 쪽 서류를 받습니다 — 등기필정보와 인감증명서, 인감도장. 부동산등기규칙 제60조 제1항이 소유권 등기명의인의 인감증명을 요구해요.
3. 서류의 발행일을 봅니다 — 인감증명과 주민등록표 등본은 발행일부터 3개월 이내여야 해요(같은 규칙 제62조).
4. 등록면허세를 먼저 냅니다 — 납부 영수필확인서가 신청서에 함께 들어가요.
5. 등기소에 신청합니다 — 임대인과 임차인이 함께 내는 공동신청이에요(부동산등기법 제23조 제1항).

나가는 돈은 두 갈래예요

세금 쪽은 전세금에 비례해 붙어요. 지방세법 제28조 제1항이 전세권 설정 등록면허세를 전세금액의 1천분의 2로 정해 뒀죠.

여기에 지방교육세가 그 세액의 20%로 따라붙습니다. 법무사 보수까지 더한 총액은 확정일자와 전세권설정등기 차이 글에 계산해 뒀어요.

수수료 쪽은 전세금과 무관한 정액입니다. 2025년 8월부터 방문 신청이 1만 8천원, 전자표준양식이 1만 5천원, 전자신청이 1만원이고요.

전자신청이 가장 싼 대신 등기소에 한 번 가야 해요

전자신청을 하려면 그 전에 사용자등록을 해 둬야 해요. 부동산등기규칙 제68조 제2항이 등록 신청서를 등기소에 출석해 내라고 정해 뒀거든요. 공동신청이라 집주인도 같은 등록을 마쳐야 하고요.

한 번 해 두면 3년 동안 유효합니다.

나갈 때 지우는 것도 둘이 함께예요

말소도 공동신청이에요. 이번에는 전세권자인 세입자가 등기의무자 자리에 섭니다. 민법 제317조는 전세권설정자가 목적물 인도와 말소등기 서류를 받는 동시에 전세금을 반환한다고 적어 뒀고요.

돈이 들어오기 전에 먼저 지워 달라는 요구를 그대로 따를 이유가 없다는 뜻이죠.

말소에 드는 돈은 설정보다 훨씬 작아요

말소는 「그 밖의 등기」라 등록면허세가 건당 6천원이에요. 여기에 지방교육세 1천 2백원이 붙고, 신청수수료는 방문 4천원에 전자신청 1천원입니다.

1. 설정할 때 받아 둔 등기필정보를 먼저 찾습니다 — 잃어버렸으면 본인이 등기소에 출석해 확인을 받아야 해요(부동산등기법 제51조).
2. 해지증서를 준비합니다 — 말소의 등기원인을 증명하는 서류예요.
3. 전세권을 목적으로 한 저당권이 걸려 있는지 등기부를 봅니다 — 그런 제3자가 있으면 승낙서까지 있어야 지워져요(같은 법 제57조).
4. 보증금이 통장에 들어온 것을 본 뒤에 서류를 넘깁니다 — 순서를 뒤집으면 동시이행으로 버틸 카드가 사라지죠.