📅 2026년 8월 기준 · 제도와 금액은 수시로 바뀌어요
전세보증금 1억 6,000만원짜리 집에 사는데 공공임대를 넣어도 될까요. 통장 잔액보다 전세대출이 더 많은데도 자산 초과로 걸릴지 궁금할 거예요.
공공임대 자산기준은 가진 것을 전부 더한 값으로 보지 않습니다. 부동산과 금융자산을 합한 뒤 부채를 빼고 남는 금액이 기준이 되죠.
총자산 기준은 부채를 뺀 순자산으로 봐요. 2026년 기준선은 국민임대·통합공공임대 3억 4,500만원이에요. 공공임대 5·10·50년만 부동산가액을 봐서 대출을 빼 주지 않아요.
총자산은 부채를 뺀 뒤의 숫자예요
산식은 국토교통부 고시에 그대로 적혀 있습니다. 부동산·자동차·금융자산·일반자산을 더한 뒤 부채를 차감하죠. 이 순서가 계산의 전부예요.
기준액 자체가 순자산 개념에서 나왔어요. SH가 밝힌 산정 근거는 가계금융복지조사의 소득 3분위 순자산 평균값입니다.
그래서 전세대출이 많은 신혼부부도 자산기준을 통과해요. 보증금이 커도 그 돈의 상당 부분은 은행에서 나온 돈이거든요.
자산은 실거래가가 아니라 공시가격으로 매겨요
부동산은 시세가 아니라 공시가격으로 잡힙니다. 토지는 개별공시지가에 소유 면적을 곱하고, 건축물은 공시가격이나 시가표준액을 씁니다.
부동산이라고 다 잡히는 것도 아니에요. 고시는 실제로 경작·이용 중인 농지와 목장용지, 임야를 부동산가액에서 빼 줍니다. 문화재처럼 사용이 제한된 자산도 같은 대접을 받죠.
금융자산은 예금과 주식, 채권, 보험이 대상이에요. 일반자산에는 임차보증금이 들어가죠. 회원권과 조합원입주권, 선박도 같은 칸에 잡힙니다.
전세 세입자에게는 이 대목이 갈림길이에요. 보증금이 자산으로 잡히지만 그만큼의 대출도 부채로 함께 빠지거든요. 결국 내 돈으로 넣은 순액만 남는 셈이죠.
부채로 인정되는 항목은 정해져 있어요
고시가 인정하는 부채는 크게 세 가지죠. 금융회사·공공기관·공제회 대출금, 법원이 확인한 사채, 임대보증금이에요.
임대보증금은 조건이 붙어요. 해당 부동산가액을 넘는 금액은 부채로 잡히지 않습니다. 집주인이 세입자에게 받은 보증금을 뜻하죠.
목록에 없는 빚은 빼 주지 않아요. 가족이나 지인에게 빌린 돈은 법원 확인이 없으면 부채로 인정되지 않아요.
3억 3,700만원은 지난해 숫자예요
지금 검색하면 두 금액이 나란히 나옵니다. 3억 3,700만원은 2025년도 기준이고, 지금 적용되는 값은 3억 4,500만원이에요.
지난해 값으로 계산하면 여유분을 800만원 적게 잡게 됩니다.
자산기준은 해마다 2월 27일을 기점으로 바뀌죠. 마이홈포털은 새 기준이 2026년 2월 27일 이후 모집공고부터 적용된다고 안내해요.
기준액이 해마다 바뀌는 데는 이유가 있어요. 통계청 조사 결과를 그대로 반영하는 구조거든요. 자산 가격이 오르면 문턱도 함께 올라갑니다.
기준은 신청일이 아니에요. 모집공고일에 어느 해 기준이 걸려 있었는지를 봅니다. 2월 중순에 나온 공고라면 지난해 값으로 심사하죠.
행복주택 자산기준은 대학생·청년만 따로 낮아요
같은 공공임대라도 계층에 따라 상한이 갈립니다. 대학생과 청년은 다른 계층보다 훨씬 낮은 선이 걸려 있거든요.
| 유형 (계층) | 2026년도 자산 기준 | 2026년도 자동차 |
|---|---|---|
| 국민임대·통합공공임대 | 총자산 3억 4,500만원 | 4,542만원 |
| 행복주택 (신혼부부·한부모) | 총자산 3억 4,500만원 | 4,542만원 |
| 행복주택 (청년) | 총자산 2억 5,100만원 | 4,542만원 |
| 행복주택 (대학생) | 총자산 1억 800만원 | 소유 불가 |
| 공공임대 5·10·50년 | 부동산 2억 1,550만원 | 4,542만원 |
공공임대 5·10·50년만 계산 방식이 다릅니다. 총자산이 아니라 부동산가액만 보는 자리예요.
매입임대·전세임대는 공고마다 기준이 달라 표에 넣지 않았어요.
같은 칸에 묶였어도 소득은 다른 표로 봅니다. 통합공공임대는 기준 중위소득을, 국민임대는 도시근로자 소득을 쓰거든요.
부동산가액 기준에서는 대출을 빼 주지 않아요
공공분양 특별공급과 60㎡ 이하 일반공급이 여기에 들어가죠. 찾기쉬운 생활법령정보도 이 유형의 자산 판정을 부동산가액으로 설명합니다.
차이가 실제로 크게 벌어져요. 공시가격 3억원인 아파트에 담보대출 2억원이 있어도 3억원 그대로 잡혀요. 순자산으로 따지면 1억원짜리 집이죠.
임대와 분양은 애초에 다른 자를 쓰는 셈이에요. 임대 쪽 총자산 산식을 분양에 그대로 대입하면 계산이 어긋납니다.
자동차는 부채를 빼도 금액이 줄지 않아요
자동차가액은 보건복지부장관이 정하는 차량기준가액으로 매겨요. 실거래가나 남은 할부금과는 무관한 숫자예요.
할부가 남아 있어도 자동차 기준은 그대로죠. 차량가액이 기준액을 넘으면 총자산이 기준 아래여도 탈락해요. 두 관문을 따로 통과해야 하죠.
기준액은 해마다 물가지수로 다시 계산돼요. 4,200만원에 전년도 운송장비 소비자물가지수를 곱해 정합니다.
총자산을 직접 더해 보면 감이 잡혀요
전세로 사는 1인 가구를 예로 들어 볼게요. 임차보증금은 일반자산에 들어가고 전세대출은 부채로 빠지죠.
보증금 1억 6,000만원에 예금 1,500만원이 있다고 해 볼게요. 차량은 1,200만원으로 잡히고요. 단순 합계는 1억 8,700만원입니다.
여기서 전세대출 1억원을 빼면 8,700만원이 남습니다. 행복주택 청년 상한 2억 5,100만원과 견주면 3분의 1 수준이에요. 보증금 숫자만 보고 미리 포기했다면 놓쳤을 자리죠.
자산이 통과해도 소득 요건은 따로 봅니다. 가구원 수별 금액은 도시근로자 월평균소득 기준표에 정리해 뒀습니다.
총자산은 은행 잔고가 아니라 대출까지 반영한 숫자예요. 공고문에 적힌 자산 기준 연도부터 맞춰 보면 계산이 어긋나지 않아요.