📅 2026년 8월 기준 · 제도와 금액은 수시로 바뀌어요
임대주택 입주 안내문에 적힌 사전점검일, 빈 집 문을 열어 본 적 있나요? 뭘 봐야 할지 몰라 사진만 찍고 나오기 쉽죠. 그 30분 동안 무엇을 적어 오느냐가 입주 뒤 몇 달을 좌우해요.
어차피 내 집이 아니라고 생각해 하자를 그냥 넘기기도 하죠. 법은 정반대로 정해두고 있어요.
공공임대 임차인도 하자보수를 직접 청구할 수 있어요. 집주인이 LH나 SH여도 청구권은 사라지지 않아요.
공동주택관리법 제37조는 전유부분 하자를 임차인이, 공용부분 하자를 임차인대표회의가 청구하도록 정해뒀어요. 조문에 공공임대주택 임차인이 그대로 적혀 있죠.
사전점검은 입주 45일 전까지 열려요
사업주체는 입주지정기간 시작일 45일 전까지 사전방문을 2일 이상 실시해야 해요. 주택법 제48조의2와 시행규칙 제20조의2에 적힌 의무예요.
날짜를 놓칠 일은 적어요. 사업주체가 사전방문계획을 기간 시작일 1개월 전까지 시장·군수·구청장에게 내고, 입주예정자에게도 서면으로 알려야 하거든요.
이 절차는 새로 지은 공동주택에 붙어요. 기존 주택을 사들여 공급하는 매입임대나 전세임대는 사전방문 대상이 아니죠.
다만 임대주택 사전점검은 단지마다 운영 방식이 갈려요. 법에 적힌 절차와 별개로, 내가 받은 입주 안내문의 일정이 실제 기준이에요.
점검하는 눈은 하나가 더 있어요. 시·도지사가 운영하는 공동주택 품질점검단이 사용검사 전에 단지를 따로 점검하기도 합니다.
지적한 하자는 입주 전에 고치는 게 원칙이에요
중대한 하자와 공용부분 하자는 사용검사를 받기 전까지 조치가 끝나야 해요. 전유부분의 나머지 하자는 집을 인도하기 전까지가 기한이죠.
예외도 정해져 있어요. 자재나 인력 수급이 막혀 기한을 못 지키면, 입주예정자와 협의해 정한 날까지 조치를 미룹니다.
사업주체가 하자가 아니라고 판단할 때도 있어요. 그러면 사용검사권자에게 확인을 요청하고, 품질점검단 자문을 거쳐 결론이 나와요.
그래서 지적은 서면으로 남겨야 해요. 말은 증거가 안 남거든요. 점검표에 적고 사본을 챙겨 나오면 됩니다.
같은 하자라도 무상 보수 기간이 달라요
하자담보책임기간은 공사 종류마다 2년에서 10년까지 나뉘어요. 공동주택관리법 시행령 제36조와 별표 4가 그 기준이죠.
| 구분 | 기간 | 해당 공사 |
|---|---|---|
| 마감공사 | 2년 | 도배·도장·타일·미장·주방기구 |
| 옥외급수·위생 | 3년 | 저수조·정화조·옥외급수 관련 |
| 구조·방수 | 5년 | 철근콘크리트·철골·조적·지붕·방수 |
| 내력구조부·지반 | 10년 | 기둥·보·바닥 등 구조 안전 |
마감공사 칸이 가장 짧다는 점이 실무에서 걸림돌이에요. 도배 들뜸이나 타일 깨짐은 살면서 늦게 알아채요. 그때는 이미 기간이 끝나 있죠.
기간을 세는 출발점도 갈려요. 전유부분은 인도받은 날, 공용부분은 사용검사일부터 셉니다.
사전점검 30분, 이 순서로 보면 놓치지 않아요
동선부터 정해요. 물, 문, 벽, 전기 순으로 보면 겹치지 않죠. 수압과 배수는 확인에 시간이 걸려요. 먼저 틀어 두고 나머지를 보면 됩니다.
- 싱크대·세면대·욕조 물을 함께 틀어 배수 속도와 냄새를 확인해요
- 현관문·방문·창문을 끝까지 여닫으며 걸림과 틈새를 살펴요
- 천장과 벽 모서리에서 결로 자국과 도배 들뜸을 찾아요
- 타일은 손등으로 두드려 빈 소리가 나는 칸을 표시해요
- 콘센트마다 충전기를 꽂아 보고 환풍기와 인터폰을 켜 봐요
- 보일러를 돌려 온수가 나오기까지 걸리는 시간을 재요
발견한 자리마다 날짜가 남는 사진을 찍어 두세요. 스티커만 붙이고 나오면 무엇을 지적했는지 나중에 증명하기 어려워요.
입주 후 하자는 LH·SH 접수 창구가 따로 있어요
LH 임대주택은 바로처리 콜센터 1670-8572나 카카오톡 ‘LH-AS’로 접수해요. SH는 시설민원콜센터 1600-3456에서 4번을 누르거나 카카오톡 ‘SH시설민원콜센터’를 씁니다.
창구가 기관마다 갈리는 구조는 신청 단계와 같아요. 왜 나뉘는지는 SH·LH·민간 통합플랫폼, 어디서 신청해야 할까에 정리해뒀어요.
청구는 담보책임기간 안에 해야 효력이 있어요. 기간이 지난 뒤 접수하면 사업주체의 보수 의무가 사라지죠.
보수를 거부당해도 끝은 아니에요. 하자심사·분쟁조정위원회에 신청서와 하자 내역서, 교섭경위서를 내면 돼요.
접수 경로는 세 가지예요. 하자관리정보시스템(adc.go.kr)이나 우편, 방문 중에 고르면 됩니다.
퇴거 때 책임을 뒤집어쓰지 않으려면
공공건설임대주택 표준임대차계약서는 보수와 수선을 임대인 부담으로 정해요. 임차인이 파손하거나 없앤 부분, 소모성 자재의 보수주기가 돌아온 경우만 임차인 몫이죠.
소모성 자재는 수선주기가 6년 이내인 자재를 가리켜요. 벽지와 장판, 전등기구와 콘센트는 10년으로 따로 잡혀 있어요.
그래서 벽지와 장판은 원칙적으로 임대인 몫이에요. 다만 변색이나 훼손, 오염이 심하면 기준이 6년으로 당겨지고, 그때부터는 내 부담이 되죠.
입주 첫날의 상태가 퇴거 정산까지 따라와요. 원래 있던 흠집인지 내가 낸 흠집인지는 사진 한 장에서 갈립니다.
사전점검은 새집을 구경하는 자리가 아니라 기록을 만드는 자리예요. 점검표 사본과 사진을 임대차계약서와 같은 폴더에 모아두면, 하자 접수와 퇴거 정산에서 그대로 근거가 돼요.
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