📅 2026년 9월 기준 · 제도와 금액은 수시로 바뀌어요
같은 집에서 2년을 더 살기로 했습니다. 재계약서에 도장을 찍자 75만원짜리 청구서가 나왔어요. 옆 동 친구는 같은 재계약에 20만원만 냈다고 하고요.
둘 다 틀린 금액이 아닙니다.
법에는 「재계약이면 오른 만큼만」이라는 계산식이 없어요. 요율표가 정하는 건 상한이고, 실제 금액은 중개사와 협의해서 정합니다. 그래서 같은 재계약에서 20만원과 75만원이 같이 나와요.
거래금액은 보증금 전체로 정의돼 있어요
공인중개사법 시행규칙 제20조가 거래금액을 계산하는 방법을 적어 둡니다. 임대차라면 보증금이고, 월세가 있으면 월차임에 100을 곱해 더해요.
이 조문에 재계약을 위한 별도의 칸은 없습니다. 처음 계약이든 세 번째 재계약이든 거래금액은 같은 방식으로 잡히죠.
두 방식으로 계산하면 이렇게 갈려요
보증금 2억원짜리 전세를 2억 5,000만원으로 올려 재계약했다고 해 볼게요. 서울시 요율을 대입한 결과입니다.
| 계산 기준 | 거래금액 | 임차인 몫 상한 |
|---|---|---|
| 오른 만큼 | 5,000만원 | 20만원 |
| 보증금 전체 | 2억 5,000만원 | 75만원 |
차이가 55만원입니다. 법이 정한 상한은 보증금 전체로 잡은 75만원이에요. 오른 만큼만 잡은 20만원은 상한이 아니라 깎아 준 금액이고요.
요율표는 상한이지 청구서가 아니에요
시행규칙 제20조 제1항이 이 지점을 적습니다. 보수는 「요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정」해요. 상한을 정해 놓고 그 안에서 정하라는 뜻이죠.
금액을 정하는 자리는 계약서에 도장을 찍기 전이에요. 도장을 찍은 뒤에는 협의라는 말이 힘을 잃습니다.
서울시 조례가 정한 임대차 구간은 이렇습니다.
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만~1억원 | 0.4% | 30만원 |
| 1억~6억원 | 0.3% | — |
| 6억~12억원 | 0.4% | — |
| 12억~15억원 | 0.5% | — |
| 15억원 이상 | 0.6% | — |
요율은 시·도 조례로 정해져요. 지역마다 표가 다릅니다. 내가 사는 시·도의 표를 보고 계산해야 숫자가 맞아요.
중개사가 낀 자리가 없으면 복비도 없어요
공인중개사법 제32조 제1항은 보수를 「중개업무에 관하여」 받는다고 적습니다. 중개라는 일이 먼저 있어야 해요. 그에 대한 대가가 보수고요.
계약갱신청구권을 써서 갱신했다면 알선할 물건이 없었던 셈이에요. 임대인과 둘이 만나 계약서를 고쳐 쓴 경우도 마찬가지고요.
계약서만 대신 써 준 자리도 있습니다. 거기에 요율표 상한을 그대로 붙이는 건 같은 이유로 어긋나죠. 다만 그 일에 대한 값을 얼마로 할지는 여기서도 협의로 정합니다.
결국 이 돈의 크기를 정하는 건 요율표가 아니라 그 자리에서 오간 말이에요.