월세 중개수수료 계산 — 환산액이 5천만원에 못 미치면 곱하는 수가 달라져요

📅 2026년 9월 기준 · 제도와 금액은 수시로 바뀌어요

보증금과 월세가 함께 걸린 방을 처음 계약하는 사람에게 필요한 순서만 적었어요. 재계약 복비나 매매·전세 요율을 찾아왔다면 여기서는 답이 나오지 않습니다.

월세 중개수수료는 어떻게 계산하나요?

보증금에 월세의 100배를 더한 값이 거래금액이 됩니다. 여기에 지역 요율을 곱한 것이 중개사가 받을 수 있는 상한이고요. 보증금 1,000만원에 월세 60만원짜리 방이면 거래금액은 7,000만원이죠.

월세를 보증금 쪽으로 환산해 하나의 덩어리로 만드는 방식이에요. 보증금만 있는 전세 계약과 같은 자를 대기 위해 만들어 둔 규칙입니다.

환산한 금액이 5천만원에 못 미치면요?

곱하는 수가 100에서 아래로 내려갑니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조가 이 예외를 본문 아래 단서로 따로 적어 뒀거든요. 보증금이 작고 월세가 큰 방일수록 이 갈림에 자주 걸려요.

100배로 환산한 값	실제로 쓰는 계산식
5천만원 이상	보증금 + 월세 × 100
5천만원 미만	보증금 + 월세 × 70

보증금 500만원에 월세 40만원짜리 방으로 한번 세어 볼게요. 100배로는 4,500만원이라 5천만원에 닿지 못하니, 70배로 다시 계산해 3,300만원이 됩니다.

계산기가 뽑아 준 금액을 그대로 내나요?

화면에 찍힌 그 숫자는 청구서가 아니라 상한이에요. 시행규칙 제20조 제1항이 요율 한도 안에서 중개사와 의뢰인이 협의해 정한다고 적어 뒀죠.

같은 논점을 재계약 쪽에서 길게 다룬 글이 전세 재계약 복비예요.

요율은 전국이 같나요?

요율표를 만드는 주체가 시·도 조례예요. 서울시 임대차는 5천만원 미만이 0.5%, 5천만원부터 1억원까지가 0.4%예요. 계약하려는 집이 있는 시·도의 표를 열어야 숫자가 맞고요.

요율만 곱하면 끝인가요?

거래금액이 낮은 구간에는 금액 상한이 하나 더 붙어요. 5천만원 미만은 20만원, 5천만원부터 1억원까지는 30만원이 그 천장이죠.

보증금 3,000만원에 월세 50만원짜리 방이면 거래금액 8,000만원에 0.4%를 곱해 32만원이 나와요. 한도액에 걸려 30만원으로 깎이죠. 두 값을 다 계산한 뒤 낮은 쪽을 봐야 하는 이유고요.

부가세 10%는 항상 붙나요?

중개사가 일반과세자로 등록돼 있을 때만 10%가 그대로 붙어요. 간이과세자라면 세율이 그보다 낮게 잡혀서 얹히는 금액도 함께 줄어듭니다.

사업자등록증을 보여 달라고 하면 어느 쪽인지 그 자리에서 갈립니다.

복비는 세입자만 내나요?

임대인과 임차인이 각자 자기 몫을 냅니다. 공인중개사법 제32조가 보수를 중개의뢰인으로부터 받는다고 적어 뒀거든요. 의뢰한 사람이 둘이면 청구서도 두 장이 나오는 구조죠.

계약 기간을 채우지 않고 나가면 누가 내나요?

법에는 나가는 세입자가 낸다는 조문이 없어요. 그런데도 실제 현장에서는 세입자가 무는 자리가 대부분입니다. 계약 기간 중의 해지는 임대인이 동의해야 성립하거든요.

그 동의를 얻는 값으로 복비를 떠안는 협의가 뒤에 붙는 거예요. 법이 지운 부담이 아니라 협의로 만들어진 부담인 셈이죠.

묵시적 갱신 뒤에 나가면요?

같은 「중도 이사」라도 이쪽은 사정이 다릅니다. 주택임대차보호법 제6조의2가 임차인에게 언제든 해지를 통지할 권한을 주거든요.

통지가 닿고 3개월이 지나면 계약이 끝나요. 약속한 기간을 어긴 것이 아니니 복비를 떠안을 이유도 사라지고요. 임대인이 갱신을 원치 않았다면 만료 두 달 전까지 통지했어야 하죠.

계약이 깨지면 복비를 내야 하나요?

중개라는 일이 완성됐는지가 갈림선이에요. 계약서에 도장까지 찍혔다면 보수를 청구할 권리는 그 시점에 이미 생깁니다. 도장을 찍기 전에 무산됐다면 청구할 근거가 없고요.

금액은 언제 정하는 게 맞나요?

집을 보러 다니기 시작하기 전이에요. 중개대상물 확인·설명서에 보수와 산출 근거를 적게 돼 있습니다. 그 서류는 계약서와 같은 자리에서 함께 나오고요.

서류가 책상에 올라온 뒤에는 협의라는 말이 힘을 잃어요.

이 돈은 무엇에 대한 대가인가요?

물건을 알선한 일과 확인·설명한 일에 대한 값이에요. 중개사는 등기부에 적힌 권리관계와 건물의 상태를 살펴 서면으로 설명할 의무를 집니다.

근저당이 얼마나 잡혀 있는지를 대신 읽어 주는 것도 그 일에 들어가요. 그 숫자를 직접 읽는 법은 등기부등본 을구 채권최고액에 적어 뒀습니다. 확인·설명서에 중개사가 직접 서명하고 날인하는 것도 같은 이유죠.