전세 1년 계약 — 세입자만 2년을 주장할 수 있어요

📅 2026년 9월 기준 · 제도와 금액은 수시로 바뀌어요

계약서 기간 칸에 1년이라고 적고 도장을 찍었습니다. 열 달쯤 지나 집주인이 「기간 끝나면 비워 달라」고 연락해 오죠.

1년으로 쓴 계약서는 무효인가요?

무효는 아니에요. 「주택임대차보호법」 제4조 제1항은 2년 미만으로 정한 임대차의 기간을 2년으로 본다고 해요. 다만 그 뒤에 단서가 하나 붙어 있죠.

「임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다」는 문장이에요.

집주인도 그 단서를 쓸 수 있나요?

못 씁니다. 단서에 적힌 주어가 임차인 하나거든요.

같은 계약서 한 장을 놓고 한쪽만 두 갈래를 고를 수 있는 구조예요. 1년으로 적힌 계약이 세입자에게 불리하지 않은 이유가 여기 있고요.

1년만 채우고 나가면 보증금은 언제 받나요?

1년으로 끝내겠다는 뜻을 미리 알려 두고 그날 돌려받는 것이 원칙이에요. 못 받았다고 권리가 끊기지는 않아요. 제4조 제2항이 임대차기간이 끝난 뒤에도 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 본다고 해 뒀거든요.

1년으로 나가려다 마음이 바뀌면요?

2년 쪽으로 돌아설 수 있어요. 단서는 임차인에게 선택지를 하나 더 준 것이지, 1년으로 못박은 것이 아니니까요. 기간 칸에 적힌 1년은 이쪽이 원할 때만 살아나는 숫자인 셈입니다.

1년 계약에도 갱신요구권이 붙나요?

붙습니다. 제6조의3에 따라 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구하면 되고, 그렇게 갱신된 기간은 2년이에요. 이 권리는 한 번만 쓸 수 있어요.

여기서 만료일은 앞에서 본 2년이 끝나는 날이에요. 1년으로 끝내겠다고 주장한 경우가 아니라면, 계약서에 적힌 1년째에서 역산하다가 시기를 놓칩니다.

1년이 지나도 서로 아무 말이 없으면요?

제6조가 그때를 묵시적 갱신으로 봅니다. 집주인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 아무 통지도 하지 않으면 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 그 기간도 2년이에요.

대신 세입자 쪽은 제6조의2로 언제든 해지를 통지할 수 있어요. 통지가 닿고 3개월이 지나면 효력이 생기고요.

「1년 뒤 나간다」는 특약을 넣자고 하면요?

제10조가 그런 약정을 막아 둡니다. 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 되어 있어요.

특약란에서 걸러야 할 문장은 대개 셋 중 하나예요.

• 「기간 만료일에 이의 없이 퇴거한다」 — 2년을 못 고르게 막는 문장
• 「임차인은 계약갱신요구권을 행사하지 않는다」 — 제6조의3을 미리 포기시키는 문장
• 「본 계약은 일시사용을 위한 임대차로 한다」 — 제11조를 빌려 법 적용 자체를 비켜 가려는 문장

월세도 똑같이 적용되나요?

같아요. 제2조는 주거용 건물의 전부나 일부를 빌리는 임대차라고만 적어 뒀거든요. 전세냐 월세냐도, 보증금이 얼마냐도 이 조문은 가르지 않아요.