다가구 다세대 차이 — 등기가 하나면 남의 보증금까지 봐야 해요

📅 2026년 9월 기준 · 제도와 금액은 수시로 바뀌어요

다가구주택과 다세대주택은 이름이 한 글자 차이입니다. 건축법은 이 둘을 아예 다른 칸에 넣어 뒀어요.

갈림길은 층수가 아니라 소유 형태입니다.

면적이 660㎡를 넘으면 이름이 또 바뀝니다. 층수가 4개 층 이하인 채로 면적만 넘으면 연립주택이죠. 셋 다 간판에는 빌라라고 적힙니다.

등기가 한 장이면 임차인이 여럿이에요

다세대주택은 공동주택입니다. 집합건물법 제1조가 한 동을 구조상 나눈 부분마다 소유권을 붙일 수 있게 열어 뒀어요.

다가구주택은 단독주택 칸에 있습니다. 건축법 시행령 별표 1은 다가구주택을 “공동주택에 해당하지 않는 것”으로 못박아 뒀죠. 3개 층 이하에 19세대 이하라는 요건도 같은 자리에 있습니다.

19세대라는 수는 대지 안 동별 세대수를 합해서 셉니다. 한 대지에 동이 둘이면 두 동을 합쳐 19세대까지죠.

층수도 그냥 세는 게 아닙니다. 1층 전부나 일부를 필로티 주차장으로 쓰고 나머지도 주택이 아닌 용도면 그 층이 빠져요.

그래서 건물 한 채에 등기기록이 하나입니다. 부동산등기법 제15조 제1항이 1개의 건물에 1개의 등기기록을 둔다고 정해요. 근저당도 호실이 아니라 건물 전체에 붙습니다.

다세대는 내 호실 등기만 보면 됩니다. 앞에 무엇이 걸려 있는지가 그 한 장에 다 나와요.

다가구는 종이에 안 나오는 순위가 있습니다. 먼저 들어와 확정일자를 받은 이웃들의 보증금이 내 앞에 서 있거든요.

이웃의 보증금은 물어보는 게 아니라 열람하는 겁니다. 주택임대차보호법 제3조의6 제4항이 계약을 맺으려는 사람에게 그 길을 열어 뒀어요.

임대인 동의를 받아 확정일자부여기관에 요청하면 됩니다. 시행령 제6조 제2항이 목적물과 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차기간 넷을 열람 항목으로 적어 놨어요.

이웃의 이름은 넘어오지 않습니다. 금액과 날짜만 나와요. 순위를 세는 데 필요한 건 그 둘입니다.

합계를 내 보면 이 건물이 감당하는 보증금 총액이 잡힙니다. 그 합계에 근저당 채권최고액을 더한 숫자가 나보다 앞에 있는 돈이에요.

주택임대차보호법 제2조는 주거용 건물의 임대차에 적용한다고만 적습니다. 건축법이 나눈 갈래를 여기서는 다시 묻지 않아요.

대항력도 우선변제권도 다가구와 다세대에 똑같이 붙습니다. 인도와 전입신고, 확정일자라는 요건이 같기 때문이죠.

달라지는 건 보호의 세기가 아니라 내 앞에 선 사람의 수입니다.

법제처 생활법령정보는 두 주택의 계약 표기를 나눠 안내합니다. 다세대는 호수까지 정확하게, 다가구는 지번까지 적으라고 되어 있어요.

등기 단위가 다르면 목적물을 가리키는 방식도 갈립니다.

「세어 볼 보증금」 줄이 이 글의 요점입니다. 다가구에서는 내 계약서 밖의 돈까지 세어 봐야 해요.

공동주택관리법은 관리비 공개 의무를 공동주택에 겁니다. 다세대주택은 50세대부터 이 의무가 붙어요.

다가구주택은 공동주택이 아니라 이 조문 밖에 있습니다. 관리비가 어떻게 쪼개졌는지 확인할 공적 창구가 없다는 뜻이죠. 임대인이 적어 준 금액이 사실상 유일한 자료입니다.

빌라는 법에 없는 말입니다. 다세대주택도 연립주택도 다가구주택도 그렇게 불리죠.

건축물대장 용도란에 둘 중 무엇인지가 적혀 있습니다. 등기사항증명서를 호수로 뗐을 때 나오면 다세대예요. 지번으로만 나오면 다가구입니다.

등기를 뗐다면 을구도 함께 봅니다. 채권최고액을 읽는 법은 등기부등본 을구 보는 법 글에 정리해 뒀어요. 다가구라면 그 금액에 이웃들의 보증금까지 얹어 놓고 봐요.