📅 2026년 9월 기준 · 제도와 금액은 수시로 바뀌어요
2024년에 확정일자를 받아 뒀어요. 2026년 재계약에서 보증금을 5,000만원 올려 줬습니다.
이제 이 집에는 내 순위가 두 개예요.
처음 보증금의 순위는 2024년 확정일자 그대로 남아요. 새로 올려 준 5,000만원만 다시 받은 날짜로 줄을 섭니다. 그 사이에 근저당이 끼어 있으면 올려 준 돈은 그 뒤로 가고요.
재계약을 하면 확정일자를 또 받아야 하나요?
보증금을 올려 줬다면 받아야 합니다. 올려 준 부분을 적은 계약서를 따로 만들고, 그 계약서에 확정일자를 받는 방식이에요. 그 날부터 증액분에 우선변제권이 붙습니다.
찾기쉬운 생활법령정보가 이 절차를 한 문장으로 적어 둡니다. 증액된 부분을 위한 계약서를 만들어 확정일자를 받아 두어야만 그 날부터 후순위권리자보다 증액분을 먼저 받는다고요.
금액을 그대로 두고 기간만 늘렸다면 새로 받을 일이 없어요. 확정일자는 보증금 액수와 날짜를 고정해 두는 장치거든요.
원래 보증금의 순위까지 같이 밀리나요?
안 밀립니다. 처음 계약서에 찍힌 확정일자는 그 자리에 그대로 있어요. 재계약을 했다고 앞선 날짜가 지워지지는 않거든요.
재계약을 하면 내 보증금이 두 덩어리로 나뉜다고 보면 됩니다. 각 덩어리에 붙은 날짜가 달라지죠. 처음 2억원은 2024년의 자리를 그대로 유지합니다.
| 구분 | 확정일자 | 순위 |
|---|---|---|
| 처음 2억원 | 2024년 3월 | 그대로 유지 |
| 올려 준 5,000만원 | 2026년 3월 | 그 사이 근저당보다 뒤 |
표에서 올려 준 5,000만원만 자리가 흔들립니다.
왜 올려 준 돈만 뒤로 밀리나요?
대법원이 1990년에 이 선을 그었어요(90다카11377). 저당권이 잡힌 뒤에 보증금을 올리기로 한 합의는 합의한 두 사람 사이에서만 효력을 갖는다고 봤습니다.
저당권자에게는 그 합의를 들이댈 수 없다는 뜻이죠. 집주인이 나중에 만든 약속은 앞선 담보권자를 해치지 못하거든요.
여기서 밀리는 상대는 그 사이에 등기된 담보권입니다. 아무 관계 없는 뒷사람에게까지 지는 건 아니고요.
그래서 새 확정일자는 오래된 담보권을 넘어서지 못해요. 넘어서는 건 그 날짜 뒤에 생기는 권리들이죠. 순위를 다투는 구조 자체는 확정일자와 전세권설정등기의 차이 글에 적어 뒀습니다.
재계약서에 도장을 찍기 전에 뭘 보면 되나요?
등기부등본을 다시 떼는 것이 먼저입니다. 처음 계약할 때 없던 근저당이 그 사이에 새로 잡히기도 하거든요.
볼 곳은 을구예요. 채권최고액을 모두 더한 값에 내가 낼 보증금을 얹어 봅니다. 그 합이 집값에 가까워지면 올려 주는 결정 자체를 다시 봐야 하죠.
확정일자만 챙기고 등기부를 안 보는 순서가 흔합니다. 순서가 뒤집히면 이미 밀린 자리에 도장을 찍게 됩니다.
읽는 순서는 등기부등본 을구 글에 적어 뒀어요. 숫자 하나만 보면 되는 자리는 아니거든요.
예전 계약서는 버려도 되나요?
버리면 안 됩니다. 처음 순위를 증명하는 것이 바로 그 종이에 찍힌 확정일자예요.
증액 계약서만 남기면 앞선 날짜를 댈 근거가 사라집니다. 배당 순위를 다투는 자리에서는 종이가 곧 증거죠. 그래서 두 장을 함께 보관합니다.
새 계약서를 썼다고 예전 것을 넘겨줄 이유는 없어요. 두 장 다 임차인이 가진 증거거든요.
계약서를 새로 쓰지 않고 금액만 고쳐 적었다면요?
그 방식도 실무에서 쓰입니다. 원래 계약서의 보증금 칸을 고치고 양쪽이 도장을 다시 찍는 식이죠.
확정일자는 계약서에 적힌 금액과 묶여서 효력을 냅니다. 그런데 그 금액을 고쳐 쓰면 종이가 달라지죠. 종전 확정일자가 어느 금액을 증명하는지가 흐려집니다.
앞선 날짜를 보여 줘야 할 때 이 겹침이 문제가 됩니다. 원본은 그대로 두고, 올려 준 부분만 따로 적은 계약서를 새로 만드는 방식이 이 문제를 피합니다.
월세만 올랐다면 어떻게 하나요?
확정일자가 지키는 것은 보증금이에요. 우선변제권이 정하는 게 보증금을 돌려받는 순서거든요.
보증금 칸의 숫자가 그대로라면 증액분 확정일자 문제는 생기지 않아요. 바뀐 조건을 담은 계약서만 챙겨 두면 되고요.
보증금과 월세를 맞바꾸는 재계약이라면 이야기가 달라집니다. 보증금 칸의 숫자가 올라간 쪽이니까요. 그때는 올라간 만큼을 다시 챙겨야 하죠.
돈을 먼저 보냈는데 확정일자가 늦었다면요?
지금 받으면 됩니다. 확정일자는 받은 날부터 앞으로 향해 효력을 내거든요.
돈을 보낸 날로 거슬러 올라가지는 않아요. 늦은 만큼의 공백은 그대로 남습니다.
받으러 가는 날 사이에 근저당이 또 잡히면 순서가 한 번 더 갈립니다. 도장을 찍은 날과 확정일자를 받은 날이 같으면 이 틈이 생기지 않습니다.
2024년에 받아 둔 확정일자는 그 자리에 그대로 있고, 새로 붙는 건 2026년 도장 하나예요.