등기부등본 을구 보는 법 — 채권최고액은 실제 빚이 아니에요

📅 2026년 8월 기준 · 제도와 금액은 수시로 바뀌어요

등기부등본을 뗐는데 을구에 억 단위 숫자가 적혀 있으면 덜컥 겁이 나죠. 그 숫자를 그대로 빚으로 읽으면 판단이 어긋납니다.

을구에 적힌 건 실제 빌린 돈이 아니에요. 은행이 최악의 상황까지 계산해 부풀려 적어둔 한도액이거든요.

등기부등본은 세 칸으로 나뉘어요

맨 위 표제부에는 주소와 면적 같은 집 자체의 정보가 들어가요. 계약서에 적힌 주소·동호수와 한 글자라도 다르면 그때 잡아야 하죠.

갑구는 소유권이에요. 계약서에 적힌 임대인이 갑구의 소유자와 같은 사람인지를 먼저 대조합니다.

을구는 담보권이에요. 근저당권자가 누구고 채권최고액이 얼마인지가 여기 적혀요.

갑구에는 소유권 말고도 적혀요

소유자 이름만 보고 넘기면 안 돼요. 가압류나 경매개시결정처럼 소유권을 흔드는 기록도 전부 갑구에 남습니다.

소유권이 넘어온 시점도 봐요. 최근에 사들인 집이라면 매매가 대비 대출 비중이 클 가능성이 있거든요.

대리인이 나오는 계약은 한 번 더 확인해야 해요. 위임장만 믿지 말고 갑구의 소유자 본인과 직접 통화해 확인하는 게 안전합니다.

채권최고액은 1.2로 나눠서 읽어요

은행은 원금만 잡지 않아요. 앞으로 생길 이자와 연체이자, 경매에 드는 법적 비용까지 미리 얹어 등기에 올립니다.

그래서 채권최고액은 원금보다 늘 큽니다. 대략 1.2로 나누면 실제 대출금이 얼마인지 감이 잡혀요.

다만 이건 추정이에요. 집주인이 원금을 일부 갚았어도 등기상 금액은 그대로 남아 있는 경우가 많거든요.

전세권이 잡혀 있으면 순위를 따져요

을구에는 근저당만 있는 게 아니에요. 앞선 세입자가 전세권을 설정해 뒀다면 그 기록도 여기 남습니다.

중요한 건 순서예요. 등기는 먼저 올린 쪽이 앞서기 때문에, 내 확정일자보다 앞선 권리가 있으면 배당에서 그만큼 밀립니다.

위험한지는 시세와 함께 봐야 알아요

채권최고액 자체가 크다고 무조건 위험한 건 아니에요. 집값이 그보다 훨씬 크면 여유가 남거든요.

계산은 이렇게 해요. (채권최고액 + 내 보증금) ÷ 매매 시세가 80%를 넘으면 경계해야 합니다.

더 안전하게 보는 기준은 70%예요. 경매로 넘어가면 시세대로 안 팔리기 때문에, 여유를 두고 잡는 쪽이 낫습니다.

계약서 특약으로 한 겹 더 막아요

등기부를 확인한 시점과 잔금을 치르는 날 사이에 근저당이 새로 생길 수 있어요. 이 구멍은 서류 확인만으로는 못 막습니다.

그래서 특약에 조건을 걸어둬요. 잔금일까지 새로운 담보를 설정하지 않는다는 문구를 넣고, 어기면 계약을 해제할 수 있게 적어두는 방식입니다.

등기부에 안 나오는 위험이 따로 있어요

등기부등본은 만능이 아니에요. 여기 안 적히는데도 보증금을 위협하는 게 몇 가지 있습니다.

대표적인 게 집주인의 세금 체납이에요. 체납된 세금은 등기에 안 나오는데 배당에서는 내 보증금보다 앞섭니다.

확인할 방법은 있어요. 다만 시점에 따라 조건이 달라집니다. 계약서를 쓰기 전에는 임대인 동의를 받아야 하고, 계약을 체결한 뒤라면 보증금이 1,000만원을 넘을 때 동의 없이도 세무서와 지자체에서 미납 국세·지방세를 열람할 수 있어요.

동의 없이 열람하면 그 사실이 임대인에게 통지됩니다. 열람할 수 있는 기간도 임대차가 시작되는 날까지예요.

신탁등기도 조심해야 합니다. 소유자가 신탁회사로 돼 있으면 집주인과 맺은 계약은 효력이 없어요. 신탁원부를 따로 확인해야 하죠.

다가구주택은 계산이 하나 더 붙어요

한 건물에 여러 세대가 사는 다가구주택은 등기가 건물 전체로 하나예요. 그래서 내 앞에 들어온 세입자들의 보증금이 등기부에 안 보입니다.

이때는 선순위 보증금 총액을 임대인에게 확인해요. 계약할 때 임대인이 확정일자 부여현황을 보여줄 의무가 있습니다.

확인은 인터넷으로 바로 돼요

인터넷등기소에서 주소만 넣으면 누구나 뗄 수 있어요. 남의 집 등기부도 열람할 수 있어서 집주인 동의를 받을 필요가 없습니다.

계약금을 넣기 전과 잔금을 치르기 전, 두 번 뗍니다. 그래야 그 사이에 새로 생긴 근저당을 잡아요.

눈으로 확인하는 단계라면 값이 싼 열람으로 충분해요. 은행이나 관공서에 제출할 서류가 필요할 때만 발급을 고르면 됩니다.

다 확인했어도 마지막 안전장치는 따로예요

등기부가 깨끗해 보여도 집값이 떨어지면 보증금이 위험해질 수 있어요. 그래서 서류 확인과 별개로 보증에 가입해 두는 편이 안전합니다.

집을 넘겨받고 전입신고를 마쳐야 대항력이 생겨요. 여기에 확정일자까지 갖춰야 배당에서 앞서는 우선변제권이 붙고, 그 위에 전세보증보험을 얹는 순서예요.

계약을 전자계약으로 진행하면 확정일자가 자동으로 부여돼요. 서류를 챙기는 단계를 하나 줄일 수 있습니다.